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「出発編」：宿泊事業ビジネスの土地探し徹底ガイド
〜グランピング・貸別荘などアウトドア施設の成功を左右する最初の一歩〜
「自然の中でゲストに特別な体験を提供したい」
「都市の喧騒を離れた貸別荘で、非日常を届けたい」
「グランピング施設で地域活性化に貢献したい」
——そんな想いから宿泊ビジネスに踏み出そうと考える方が増えています。
しかし、希望とワクワクに満ちたその第一歩で、多くの人がつまずくのが**「土地選び」**です。
本記事では、宿泊事業を検討するすべての方に向けて、土地選びの基本から専門的な視点、そして見落とされやすい重要ポイントまでを余すことなくお伝えしていきます。
なぜ「土地探し」が最も重要なのか？
グランピング施設や貸別荘など、いわゆる“アウトドア型宿泊ビジネス”は、ホテルや旅館と異なり、自然環境そのものが商品価値になります。
つまり、「どこに建てるか」は、「何を建てるか」と同じか、それ以上に重要です。にもかかわらず、多くの開業希望者はこのステップを甘く見がちです。
人気観光地だから、土地が安かったから、眺望が良かったから、という「感覚的な判断」だけで購入してしまい、あとになって…
建築が認められない「調整区域」だった、水道・電気が引けず、整備費用が膨大になった
市街地から遠すぎて集客できなかった…といった致命的な問題に直面するケースが後を絶ちません。
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土地選びの３本柱とは？
宿泊施設における土地選びは、次の「３本柱」で考える必要があります。
① 法的観点
建築基準法、都市計画法、景観条例、森林法、農地法などが複雑に絡みます。
市街化調整区域では原則、建築不可。特別許可が下りたとしても用途制限がかかることも。
👉 必ず事前に市役所の都市計画課や建築指導課へヒアリングを行いましょう。
② インフラ整備観点
上下水道が敷設されていない場合は、井戸掘削や合併浄化槽設置が必要。
電気が近くの電柱から届かない場合、延長工事や太陽光発電の導入が必要。
インフラ整備だけで数百万〜数千万円の追加費用が発生することも。
👉 土地価格だけで判断せず、総投資額ベースで判断を。
③ 事業適性（マーケティング）観点
ターゲット客層はどこから来るのか？アクセスしやすいか？
周辺に観光資源やアクティビティがあるか？
競合施設があるか、あるなら差別化できるか？
👉 「その土地に、集客力があるか？」という視点が不可欠です。
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土地探しを成功させるプロセスとは？
次に、実際の土地探しの流れをわかりやすく解説します。
STEP１：コンセプトとターゲットを明確にする
-
高級志向のグランピング？
-
ファミリー向けの貸別荘？
-
ワーケーション層を狙うビジネスユース？
→ どんなお客様に、どんな体験を届けたいのか。この“軸”が定まらなければ、土地選びはブレます。
STEP２：エリア選定とリサーチ
-
都市からのアクセス時間（車・電車）
-
地価の目安、災害リスク、季節ごとの気候
-
周囲の観光動線や立地価値
→「なんとなく那須が良さそう」ではなく、なぜそのエリアなのかを論理的に分析しましょう。
STEP３：不動産業者との接触・現地確認
-
山林や原野は一般の不動産業者では扱いが少ないため、リゾート物件に強い業者を探す
-
見学の際は、必ず「法規制の状況」「インフラ引き込みの有無」を現地で確認
-
周辺施設やアクセス道路の状態も重要ポイント
STEP４：専門家との連携
-
一級建築士：建てたい施設がその土地で法的に建てられるかを確認
-
造成業者：地盤や傾斜の有無、造成費の概算
-
インフラ設備業者：上下水道・電気・排水の工事見積もり
-
行政書士・土地家屋調査士：調整区域や制限区域への対応
→ 個人の判断に頼らず、チームで土地選びを進めることが成功への近道です。
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土地探しを甘く見ると「コスト地獄」に陥る
「安い山林を見つけた！」と思っても、
・造成工事：３００万円
・井戸掘削：２００万円（しかも水が出ない可能性）
・電気工事：１５０万円
・浄化槽＋配管：１００万円以上
…気づけば建物より土地周りの整備にお金がかかっていたというのは、宿泊ビジネスでは“あるある”の失敗談です。
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「出発編まとめ」：土地選びは“事業設計”そのもの
グランピング、貸別荘、アウトドア宿泊施設の事業成功は、コンセプト × 土地の適合性 × 集客力で決まります。
だからこそ、土地探しは「物件探し」ではなく、「事業設計」の一部として捉えるべきです。
適切な情報収集と専門家の協力を得て、感覚ではなく戦略で選ぶ。
それが、最初の一歩にして最も重要な一歩です。
このガイドを、あなたの事業構想の出発点にしていただけたら幸いです。
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「実践編」初心者でも安心！貸別荘の土地探しの流れ
〜ゼロから始めるための実践的ステップガイド〜
「宿泊事業を始めたいけれど、まず何をすればいいの？」
そんな初心者の方にとって、一番最初の関門が**「土地探し」**です。
とはいえ、不動産の知識もなく、何から手をつければ良いのか分からない…そんな不安を抱えている方は少なくありません。
この記事では、貸別荘の土地探しをゼロから始める方向けに、実際の流れをステップ形式でわかりやすく解説します。
専門用語や難しい理屈は抜きにし、「何を・いつ・どのように進めるか」がわかるように構成しています。
STEP１：まずは「コンセプト」を固めよう
いきなり不動産サイトを見るのはNG。
最初にやるべきことは、**「どんな貸別荘をやりたいのか」**を明確にすることです。
例えば…
森の中で静かに過ごせる2人用の高級貸別荘？
ファミリーで楽しめる広めの一棟貸し？
ペット同伴OKの自然派施設？
ワーケーション対応の多拠点型リゾート？
このコンセプトとターゲットを明確にすることが、土地選びの軸になります。
STEP２：エリアを選ぶ（＝商圏を絞る）
次に考えるのは、「どこに建てるか？」という地理的な部分です。
エリアを決めるときのチェックポイントは以下の通りです：
都市圏からのアクセス性（車・電車）
観光資源があるか（温泉・湖・山・文化財など）
年間の気候と積雪リスク
宿泊需要があるか（観光客・ワーケーション層など）
この時点では、「長野」「那須」「淡路島」など、広めのエリア感覚で構いません。
👉重要なのは、「誰が来るのか？」と「何をしに来るのか？」の仮説を立てることです。
STEP３：予算の上限と建物イメージを大まかに把握する
土地選びに入る前に、予算配分のバランスを理解しましょう。
例えば…
総予算：３,０００万円
→ 建物：１,５００万円
→ 土地：８００万円
→ インフラ整備・申請関係：７００万円
このように、大まかでもいいので「土地に使えるお金はいくらか？」を考えておくことが大切です。
また、建てたい建物のサイズ感・スタイル（木造？鉄骨？平屋？2階建て？）も整理しておくと、後々の検討がスムーズです。
STEP４：土地探しを開始（物件情報＋現地視察）
ここでようやく、実際の物件を探し始めます。
方法としては以下の通り：
不動産ポータルサイト（suumo、athomeなど）
リゾート物件に強い不動産会社（地元密着型）
森林・原野専門の業者（建物付き物件も）
おすすめは「ネット×地域業者のハイブリッド戦略」。
自分で探しながら、地域に強い不動産会社ともコンタクトを取ることで、未公開情報や掘り出し物に出会える可能性が高まります。
STEP５：現地でのチェックポイント
現地を見に行ったときは、以下の点を重点的に確認しましょう：
道路の幅・舗装状況（車が入れるか）
水道、電気、排水は整備されているか
土地の形状（傾斜・崩れやすさ）
周辺環境（騒音・民家の距離・においなど）
自然災害リスク（土砂・浸水エリアかどうか）
👉 「雰囲気がいい」だけで判断するのは絶対NGです。
STEP6：法的条件の確認（プロに頼む）
土地が気に入ったら、法的に貸別荘が建てられるかを確認します。
自分で確認するのは難しいため、建築士や行政書士、不動産会社に依頼しましょう。
見るべきポイントは…
用途地域（市街化調整区域ではないか）
建ぺい率・容積率
景観条例や自然公園法の対象エリアか
建築確認が通るか
浄化槽や排水処理の許可が得られるか
STEP７：インフラ整備費の見積もり
見落とされがちですが、土地の購入価格よりも重要なのがインフラ整備費です。
水道引き込み：５０万〜３００万円
電気延長：５０万〜１５０万円
浄化槽設置：１００万円前後
井戸掘削：１５０万〜３００万円（出ない場合も）
土地価格が安くても、これらにお金がかかりすぎると本末転倒です。
👉 事前にインフラ業者に見積もり依頼をしておくと安心です。
STEP8：建物の設計と資金計画へ進む
土地が決まり、インフラの目処が立ったら、いよいよ建物の設計・施工会社選定・資金調達など、本格的な開業準備フェーズへ進みます。
この段階ではじめて「事業計画書」や「融資相談」なども具体化してきます。
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「実践編まとめ」：土地探しは「段取り勝負」
初心者の方がつまずきやすいのは、「いきなり土地を探してしまうこと」です。
土地探しには正しい順番と下準備が必要です。
土地は、“事業を乗せる土台”です。
その土台がしっかりしていなければ、建物がどれだけ魅力的でも、経営が崩れます。
今回の流れを参考に、一歩一歩、着実に進めていきましょう。
あなたの理想の貸別荘、その最初の1歩は「準備」で決まります。
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「リスク理解編」観光地の土地に潜むリスクとは？
～貸別荘・グランピング開業者が見落としがちな“落とし穴”～
「有名な観光地に貸別荘を建てれば間違いなく人が来る」
「インスタ映えする景色があれば、グランピングはうまくいく」
そう思っていませんか？
確かに、観光地というブランド力は集客の強い武器になります。
しかしその一方で、観光地ならではの落とし穴も少なくありません。
むしろ、観光地の土地だからこそ起きるリスクや制限を知らずに購入してしまうと、
「集客できると思ったのに赤字続き」
「そもそも建てられなかった」
という事態を招きかねません。
この記事では、観光地の土地に潜むリスクについて、貸別荘・グランピング事業者の視点から深掘りしていきます。
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① 観光地＝レッドオーシャンの可能性
人気観光地はすでに数多くの宿泊施設が存在しています。
有名温泉地には大型旅館やホテルが林立
リゾートエリアには同業のグランピング施設が急増中
インフルエンサーに紹介された地域は、一気に価格が高騰
つまり、需要はあるが供給も非常に多い＝レッドオーシャンである可能性が高いのです。
この状況で集客するには、明確な差別化、もしくは極めて優れた導線設計が必要。
「観光地に建てたから勝てる」という時代はすでに終わっています。
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② 土地価格の高騰と初期コストの増加
観光地の土地は、言うまでもなく価格が高騰しがちです。
しかも…
土地代が高くなる
固定資産税も都市部並みに高くなる
建築や外構工事の業者も地元価格ではなく観光地価格
つまり、“コストだけ都市並み、でも稼働率は季節変動型”というアンバランスになりやすいのです。
コストの割に年間を通じて満室が続くわけではなく、繁忙期と閑散期の差も大きい。
回収期間が長期化するリスクを事前に見積もっておく必要があります。
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③ 景観条例・建築規制の影響
観光地の多くは、景観保護の観点から建築に厳しいルールを定めています。
例えば…
屋根や外壁の色が制限されている
高さ制限があり、2階建てが建てられない
外構の植栽義務や自然素材の使用義務がある
夜間照明に制限がある（光害対策）
これは、“おしゃれな施設を作りたくても制限される”リスクがあるということです。
設計段階で気づいても遅く、すでに土地を買った後では後戻りできません。
👉 必ず、「建築指導課」や「都市計画課」に事前相談を！
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④ 観光客の種類による“マッチングのズレ”
観光地によって訪れる人のタイプが大きく異なります。
例えば…
家族連れが多い温泉地
高齢者観光団体がメインの古都
カップルが多い海沿いのリゾート
登山者が多い山間部
このような違いを理解せずに施設をつくると、**「思っていた客層と全然違った」**というズレが生まれます。
特に、ラグジュアリーなグランピングを想定していたのに、周辺には1泊5000円以下の素泊まり宿が主流だった…というようなケースでは、
価格帯そのものが地域と合わないため、稼働率が極端に落ちる可能性もあります。
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⑤ 季節依存型エリアは年間収支がブレる
観光地の多くは、季節に応じて需要が大きく変動します。
高原地帯：夏は満室、冬は雪で営業できず
海辺：7〜8月は混雑、他の月はガラガラ
紅葉や桜の名所：春・秋のみ高稼働
このような場所では、繁忙期の収益で年間を支えるビジネスモデルになります。
結果として…
オフシーズンでも固定費が発生する
スタッフの通年雇用が難しくなる
安定収入を得るには別の事業を併設する必要がある
👉 年間収支を見通し、**繁忙期依存にならない工夫（法人利用、ワーケーション、長期滞在）**が求められます。
「リスク理解編まとめ」：観光地の土地は“情報と計算”で選ぶ
観光地は確かに魅力的です。集客のベースはあるし、ブランディングもしやすい。
しかしその分、コスト・制限・競争・マッチング・季節変動など、注意点も山ほどあるのです。
だからこそ、
“観光地の何が魅力か”を言語化し
“その魅力を活かせる設計か”を考え
“制限を含めて採算が合うか”を冷静に見極める
この3つの視点で判断することが、観光地の土地選びで後悔しない唯一の方法です。
「有名な場所だから安心」と思ったときほど、立ち止まってみてください。
成功する人ほど、“人と違う視点”で土地を選んでいます。
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「不動産の裏を知る編」売地情報だけで判断してはいけない理由
〜“写真・価格・立地”の裏にある真実を見抜く力〜
ネットや不動産屋に並ぶ「売地情報」。
写真を見て、「いい感じの森に囲まれてるな」
価格を見て、「予算内で買える、これは掘り出し物かも！」
住所を見て、「観光地に近い！これは絶対当たりだ！」
——そう思ってそのまま購入に進もうとしていませんか？
実は、その判断が後悔の始まりになることも珍しくないのです。
この記事では、貸別荘やグランピングなどの宿泊事業を始めたい方に向けて、「売地情報だけで判断してはいけない理由」と、
本当に見るべきポイントをお伝えします。
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表面だけでは絶対に見抜けない５つの盲点
① 美しい写真は“ほんの一角”の可能性
ネット掲載されている土地の写真は、
木漏れ日がきれいな角度
一部の平坦な部分だけ
周囲の建物が映らないようにトリミング
されているケースがほとんどです。
現地に行ってみると…
実は隣に朽ちた建物がある
全体の8割が斜面だった
目の前に高圧電線や電柱があった
など、「写真ではわからなかった」要素に出くわすことがよくあります。
👉 写真はあくまで“演出”。判断材料にはなりません。
② 安い土地には“理由”がある
売地の価格が異常に安いとき、多くの方が「ラッキー！」と感じます。
でも、その裏には大抵、“何らかの問題”が隠れています。
よくあるケース：
上下水道が未整備で、引き込みに数百万円
法規制（調整区域、農地法、自然公園法など）で建築が制限される
土砂災害警戒区域に該当
近隣とのトラブル履歴がある
土地は「価格」ではなく、「整備費や法的リスクを含めた総コスト」で判断すべきなのです。
③ “建築可”と書いてあっても宿泊事業はできないこともある
「建築可」「住宅用地」と書かれている土地でも、それがそのまま宿泊施設を建てられるという意味ではありません。
例えば…
市街化調整区域では、住宅はOKでも宿泊施設はNG
「一戸建て住宅」のみ許可されている地域
貸し出し目的だと旅館業法の対象になり、別途申請が必要になる
👉 不動産広告にある「建築可能」は、用途まで保証しているわけではないことを理解しましょう。
④ インフラ情報は“曖昧な表現”が多い
よくある文言：
水道：前面道路に本管あり（＝引き込みはされていない）
電気：近隣より引込可（＝延長工事が必要かも）
ガス：プロパンガス地域（＝都市ガスは通っていない）
現地に水道メーターがあるのか？電柱の距離は？引き込み口は？
それを確認せずに購入してしまうと、あとから追加で数十〜数百万円の出費が発生します。
👉 「インフラ整備済」とは“引き込み完了済”とは限りません。
⑤ 不動産会社は“事業の成功”までは保証しない
不動産会社は「土地を売る」プロです。
ですが、その土地でグランピングや貸別荘が成功するかどうかは別問題。
例えば…
競合施設の調査はしていない
景観条例や農地転用の知識が乏しい
宿泊ビジネスとしての成否は考慮していない
あなたが事業者である以上、「売地情報を信じる」のではなく、自分が調査し、
専門家に確認し、事業として見込めるかを判断する立場にあるのです。
本当に見るべき6つのポイント
売地情報ではなく、以下のような視点で土地を評価しましょう：
市町村役場でのヒアリング → 建築の可否、条例、旅館業取得の条件など
上下水道・電気・ガスの現地確認 → 現場でインフラの“現状”を見ること
地盤・傾斜・土壌状態の確認 → 地盤調査や造成業者の同行視察がベスト
近隣環境の把握 → 騒音・民家・道路幅・治安なども重要
周辺の観光資源と宿泊ニーズ → 集客が見込める場所か、競合とのバランス
行政書士や建築士との事前相談 → 許可申請の難易度や構造制限の有無をチェック
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「不動産の裏を知る編」まとめ：「売っている土地」と「使える土地」は違う
不動産広告やネットの売地情報は、ほんの入り口にすぎません。
そこから一歩踏み込んで、
１・現地を見る
２・専門家に聞く
３・自治体で確認する
４・総コストで判断する
という行動をとらない限り、本当に“使える土地”かどうかは見えてこないのです。
安さや立地だけに惑わされず、
“その土地で本当に事業が成り立つか”という視点で判断する力こそ、成功のカギを握ります。
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「見極める力編」インフラが整った土地を見つけるには？
〜水道・電気・排水が整った宿泊事業向け用地の見極め方〜
貸別荘やグランピング施設を建てるとき、見落としがちでありながら“最も予算に響く”のがインフラ整備の有無です。
「この土地、雰囲気も価格もいい！」と思って契約してから、
水道が通っていない
電気は遠くの電柱から延長が必要
下水道は非対応で浄化槽を自腹で設置
…なんてことになると、建物以上の費用が追加で発生し、事業計画が大きく狂ってしまいます。
この記事では、“インフラが整った土地”を最初から見極めるためのチェックポイントと探し方を、宿泊事業の視点から解説していきます。
なぜインフラは重要なのか？
インフラ、つまり「水道」「電気」「排水（下水道 or 浄化槽）」が整っていない土地では、別途インフラを自費で整備する必要があり、その費用は数百万円単位になります。
主な費用例：
インフラ項目 費用目安
上水道引き込み 50万～300万円（道路から距離で変動）
電気引き込み（延長） 50万～150万円
浄化槽（合併型）設置 100万～200万円
井戸掘削 150万～300万円（＋水が出ないリスク）
これらを回避するには、最初から“インフラが整った土地”を選ぶことが鍵となります。
チェックポイント①：水道の引き込み状況
不動産情報に「水道：前面道路あり」と書かれていても安心してはいけません。
これは単に、「その道に水道管が通っている」という意味であり、土地まで引き込み済とは限らないのです。
見るべきは：
土地の中に水道メーターがあるか？（＝引込済）
水道加入金・引込費用が必要か？
道路を掘削して引き込む必要があるか？（＝道路使用許可が必要）（通行掘削承諾書の取得ができるのか）
👉 最も確実なのは、市町村の水道課に現地住所を伝えて確認することです。
チェックポイント②：電気の供給可能距離
山間部や奥地の土地では、電柱が遠くにあるケースが多く、延長工事が必要になることがあります。
チェックするべきは：
敷地のすぐ近くに電柱があるか
東京電力、中部電力などの管轄で延長工事の条件が緩いか
工事の際、私有地をまたぐ必要がないか（＝隣地の承諾が必要）
👉 電力会社に「電柱番号」と「土地図面」を送って見積もり相談をするのが理想的です。
チェックポイント③：下水道か？浄化槽か？
下水道が使える土地であればベストですが、自然エリアでは使えないことも多く、その場合は浄化槽の設置が必須です。
浄化槽設置の注意点：
一般住宅用（5人槽）ではなく、事業用は大型（10人～50人槽）が必要
汚水処理区域に該当しているかどうか
放流先（側溝や河川）が確保されているかどうか
👉 「浄化槽はなんとなく設置すればOK」と思っていると、行政から許可が下りないこともあるため、専門業者に早めの相談を。
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実際に“インフラが整った土地”を探す方法
方法①：住宅地の端、または旧分譲地を狙う
市街地から少し離れた住宅地の“端”に位置する土地は、意外と自然環境に恵まれつつもインフラは整っています。
また、過去に分譲された別荘地エリアは、上下水道・電気が完備されているケースが多いです。
デメリットは価格が若干高いことですが、トータルコストで見れば結果的に安く済む可能性が高いです。
方法②：不動産会社に「インフラ整備済で探したい」と明言する
多くの買主は“価格と広さ”だけを重視します。
しかし、あなたが「インフラ優先」とはっきり伝えることで、売主側が用意していない情報を取りに行ってくれることもあります。
言うべきキーワードは：
「水道メーターありの土地」
「電気引込済」
「排水設備が使えるエリア」
👉 “見えない条件”を優先順位に入れることが大切です。
方法③：造成済みのリゾートエリアを視野に入れる
特にグランピングや貸別荘向けでは、既に造成されている別荘地やリゾート開発地も有力候補です。
インフラ完備（共用施設付き）
建築の条件・規模のルールが明確
管理組合があり整備されている
ただし、管理費や建築制限があるため、事業として許容できる条件かは慎重に確認しましょう。
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「見極める力編」まとめ：安く買って高くつく土地を避けよう
インフラが未整備の土地は、一見すると格安です。
しかし、整備に数百万〜数千万の費用と時間がかかり、開業スケジュールに大きな影響を与えます。
だからこそ、土地選びの時点で…
-
どこまでインフラが整っているか
-
整備コストがいくらかかるか
-
許可申請がスムーズにいくか
これらを**“最初に調べておく”ことが、成功の鍵**になります。
「インフラが整っている土地」を見つけることは、
それだけで、あなたの貸別荘・グランピング事業の第一ハードルを越えたということ。
ぜひこの視点を持って、土地選びを進めてください。
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「経営視点：経営に向く土地を知る編①」
〜「建てられる」ではなく「儲かるか」で選ぶために〜
貸別荘を始めたい！そう思って土地探しを始めたとき、
「どこなら建てられるか？」という視点で探していませんか？
しかし、宿泊ビジネスは“建てられる土地”よりも、
“経営が成り立つ土地”かどうかが重要です。
この違いを理解していないと、
「建てたけどお客が来ない」
「思った以上に管理が大変」
といった“土地選びの落とし穴”にはまる可能性があります。
この記事では、貸別荘経営における**“向いている土地”と“向かない土地”の見極め方**を、実践的に解説します。
「宿泊事業に向く土地」とは？
単純に「自然がある」とか「景色がいい」といった条件だけでは、ビジネスとして成立しません。
本当に貸別荘に適した土地とは、以下のような条件を満たす土地です。
① 通年での需要が見込める地域
繁忙期にだけ人が来る観光地よりも、
年間を通して安定した需要が見込めるエリアのほうが経営は安定します。
例えば：
都市圏から1〜2時間以内でアクセスできる
ワーケーションや長期滞在が可能なエリア
気候が穏やかで、冬期閉鎖リスクが低い
👉 利益を“夏だけ”に頼らない土地を選ぶことがポイントです。
② 公共インフラが整備されている土地
-
上下水道・電気が整備済み（追加工事が不要）
-
道路幅が十分で、車の出入りがしやすい
-
スマートフォン電波がしっかり入る
これはゲスト満足度にも直結します。
「水が出ない」「Wi-Fiが繋がらない」「車で行きづらい」では、いくら景色が良くてもリピートされません。
👉 利便性と快適性は、“非日常体験”を支える土台です。
③ 法的に問題なく建築・営業できる土地
市街化調整区域ではない
景観条例や自然公園法などで制限されない
用途地域が「宿泊業」に対応している
また、旅館業法の取得が可能な場所であることも大前提です。
「住宅なら建てられる」＝「貸別荘にできる」ではないことを忘れずに。
④ 魅力的な観光資源や体験コンテンツが近隣にある
徒歩圏に温泉、釣り、カフェ、アスレチック、スキー場など
車で10〜15分以内に道の駅や特産品店
観光動線に位置している
ゲストは「泊まるだけ」ではなく「遊びたい」「食べたい」「体験したい」。
この“外的価値”がある土地は、口コミ・集客・リピートに直結します。
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「宿泊事業に向かない土地」とは？
いっぽう、以下のような土地は魅力的に見えても、経営面ではリスクが高くなります。
① 安すぎる山林・原野
確かに坪単価が安く、広大な自然に囲まれていることが多いですが、
水道がない → 井戸掘削（数百万円）
電気がない → 延長工事
建築が制限される区域
土地整備（伐採・造成）で数百万
というように、“安く買って高くつく”典型例です。
② 人気観光地すぎてレッドオーシャン化している場所
近隣に同業の貸別荘が乱立している
地価が高騰しすぎて初期投資が重い
差別化が難しく、価格競争に巻き込まれる
観光地のブランドに頼ったビジネスは、資本勝負になることも多く、小規模事業には不利です。
③ 交通アクセスが極端に悪い土地
カーナビが表示しない
冬はチェーンが必要な山奥
駅から車で1時間以上＋バスもない
いくら景観が素晴らしくても、「たどり着けない施設」には人は来ません。
④ 周辺に生活インフラが皆無
買い物するスーパーがない
医療機関が遠い
緊急時の対応ができない
これは、宿泊者にとっても運営者にとっても大きなストレスになります。
自然に近い＝“孤立”ではいけません。
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成功している貸別荘の立地は「人目を引く立地」ではない
意外なことに、現在成功している貸別荘の多くは、
“駅から近い”わけでも“有名観光地”にあるわけでもありません。
共通点は、
「アクセスが程よい」
「利便性と自然がバランスしている」
「オーナーのコンセプトが生きる土地」
つまり、**“尖りすぎていない、でもしっかりと設計された土地”**が、継続的な経営につながっているのです。
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「経営視点：経営に向く土地を知る編①」まとめ：土地は「情熱」ではなく「戦略」で選ぶ
貸別荘は、あなたの夢を形にする場所です。
でもその夢を現実に変えるには、冷静な戦略と選定眼が欠かせません。
自然が美しいだけでは経営できません
安く買っても高くつく土地があります
集客動線と法規制は見逃せない要素です
土地は、宿泊施設の“顔”であり“土台”です。
その選択が、事業の未来を左右します。
情熱に流されず、根拠をもって選びましょう。
あなたのビジネスが長く愛されるために。
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自然豊かな土地が必ずしも正解ではない
〜理想と現実のギャップに潜む、経営の落とし穴〜
「木々に囲まれた静かな森の中」
「川のせせらぎが聞こえる土地」
「朝霧に包まれた幻想的な山の斜面」
こうした“自然豊かなロケーション”は、誰もが一度は憧れる理想の貸別荘立地です。
ですが、現実的な経営視点で考えると、自然が豊かであればあるほど、経営リスクも高まる傾向があります。
この記事では、自然豊かな土地に潜む“見落とされがちなリスク”と、“本当に選ぶべき土地の条件”を解説していきます。
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「選択と交渉編」地元不動産会社の選び方と交渉術
〜“地域の事情に通じたパートナー”をどう見つけるか〜
貸別荘やグランピング事業を始めようと思ったとき、必ず必要になるのが土地探しです。
そしてその土地を探すパートナーとなるのが、不動産会社。
しかし、全国に数多ある不動産業者の中で、
どこに相談すればいいのか？
誰に頼れば成功するのか？
という視点を持たないまま進めてしまうと、
-
希望に合わない土地ばかり紹介される
-
条件が悪いのに勧められてしまう
-
重要なリスクを教えてくれなかった
といった「ミスマッチ」が起こりがちです。
この記事では、宿泊事業用の土地探しにおいて、地元不動産会社をどう選び、どう交渉すべきかを、実践的に解説していきます。
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地元不動産会社がカギを握る理由
宿泊施設に適した土地は、“地元に詳しい人”でないと見つけられないケースが非常に多くあります。
たとえば…
-
表には出ていない地元限定の物件
-
「昔は別荘地だった」土地の現状と整備状況
-
地元住民との関係性（クレームが起きやすいか）
-
冬季の道路状況、地形のクセ、水はけなどの体感情報
これらは、**都市部の大手不動産ポータルでは拾えない、ローカルな“肌感覚の情報”**です。
また、地元業者は市役所・建築士・造成業者などと日常的に繋がっているため、ワンストップで専門家を紹介してもらえるメリットもあります。
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では、どんな不動産会社を選ぶべきか？
ただ“地元にある”というだけでは不十分です。
以下のポイントをもとに、相談先を選びましょう。
① 宿泊施設や別荘に理解のある会社
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宿泊業・別荘向けの実績があるか
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グランピング施設の土地を扱ったことがあるか
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調整区域や景観条例の知識を持っているか
こうした「用途に対する理解」は非常に重要です。
👉「住宅用の土地感覚」で案内されると、宿泊施設には全く向かない土地を提案されることがあります。
② 担当者の対応力と人柄
不動産業界は担当者次第、とも言われる世界です。
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質問へのレスポンスが早い
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法律やインフラについてきちんと答えられる
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現地案内がスムーズで、近隣の事情にも詳しい
一つでも「対応に違和感がある」と感じたら、その直感を大事にしてください。
👉 信頼できる担当者は、土地購入後も事業開始まで“伴走者”になってくれます。
③ 情報開示がオープンかどうか
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境界・地目・地盤・水道・条例について正確な情報を開示してくれるか
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「売れればいい」という態度ではなく、「使える土地か」を一緒に考えてくれるか
👉 長く地域に根ざした会社ほど、地元の評判を大事にして丁寧な仕事をしている傾向があります。
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良い土地に出会うための交渉術
良い不動産会社に出会えたら、次はどう希望を伝え、どう交渉するかがカギになります。
① 事業目的を明確に伝える
「貸別荘として使いたい」
「グランピング施設を建てたい」
このように、目的と使い方を明言しましょう。
そうすることで、単に「建てられる土地」ではなく「宿泊施設向けの土地」を提案してもらえる可能性が高まります。
② 「インフラ整備済」を最優先条件として伝える
価格や広さよりも、「上下水道・電気が通っている土地」であることを重視したい旨を伝えましょう。
👉 不動産会社も“何を優先すべきか”が分かっていないと、意図しない土地を紹介してしまうケースがあります。
③ 「現地視察をしたい」と伝える
ネットで見た物件でも、必ず「現地に行って確認したい」と伝えましょう。
その際、不動産会社に以下を依頼するのがベストです：
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水道メーターの有無
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電柱と電気の引き込み状況
-
土地の境界標の確認
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隣接地との関係性・苦情リスクの有無
④ 金額より“事業性”をベースに相談する
「この価格なら即決！」ではなく、
「この土地で事業として成り立つか？」という視点で対話を進めると、不動産会社も誠実な目線で向き合ってくれます。
→ プロとしての判断を引き出すには、「あなたの本気度」を示すことも必要です。
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「選択と交渉編」まとめ：土地探しは“不動産”ではなく“人”探しでもある
土地情報はネットでも見つかります。
でも本当に価値のある土地は、信頼できる人を通じてしかたどり着けないのが現実です。
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宿泊施設に詳しい
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ローカルな情報に精通している
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自分の事業目的を理解してくれる
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誠実な対応をしてくれる
そんな地元不動産会社との出会いが、あなたの貸別荘・グランピング事業の“始まりを支える柱”になります。
まずは、一件ずつ、丁寧に連絡を取ってみてください。
良い土地は、良い人とのつながりの中に眠っています。
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「法律編」土地購入前に知っておきたい法規制とは
〜「買ってから気づいた」では遅すぎる宿泊施設のルール〜
貸別荘やグランピングなどの宿泊事業を始めるうえで、土地選びは最も重要なスタート地点。
しかしその土地に、**「そもそも建てられない」「営業できない」**という法規制があることを知らずに購入してしまい、あとから泣くケースが非常に多く見られます。
特に自然豊かなエリアや観光地では、
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景観の保全
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環境保護
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住民への配慮
などを理由に、土地利用に厳しい規制がかけられていることが珍しくありません。
この記事では、土地購入前に絶対に確認しておくべき法的なルールや規制の種類と対処法をわかりやすく解説していきます。
法規制①：用途地域と都市計画法
まずチェックすべきは、その土地が「どの用途地域」に属しているかです。
市街化区域：建築可能。条件次第で宿泊施設もOK。
市街化調整区域：原則として開発や建築は禁止（特別な許可が必要）
用途未指定地域：自治体により運用が異なるため要確認。
また、「用途地域」には12種類の分類があり、それぞれ建てられる建物の種類が異なります。
たとえば：
第一種低層住居専用地域：ホテルや旅館は原則NG
近隣商業地域：宿泊業可能（規模や営業形態に制限あり）
👉 市役所の都市計画課で「用途地域図」と「建築可否」を確認するのが鉄則です。
法規制②：建ぺい率と容積率
宿泊施設を計画する場合、建物の大きさと配置にも規制があります。
建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合
容積率：敷地面積に対する延床面積の割合
例：建ぺい率60%、容積率200%の土地（100㎡）
→ 建物の最大面積は60㎡、延床は200㎡まで可能
グランピング施設などでは「建物を小さく、敷地を広く」使うため、一見関係なさそうに見えますが、共用棟や受付棟などの建築に影響するため、要チェックです。
法規制③：建築基準法と接道義務
建物を建てるには、建築基準法に適合した土地である必要があります。中でも注意したいのが「接道義務」です。
幅4m以上の“建築基準法上の道路”に2m以上接していないと、原則として建築不可。
山林や旧別荘地などでは、“道に見えても建築基準法上の道路ではない”ことがある。
👉 「道路あり」と書かれていても、自分で市役所や法務局で接道確認をする必要があります。
法規制④：景観条例・風致地区・自然公園法
自然エリアや観光地には、建物の見た目や環境への影響を制限する独自のルールが定められていることがよくあります。
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景観条例：屋根の色、外壁の素材、高さ制限などがある
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風致地区：緑地保全のための建築制限あり
-
自然公園法：国立・国定公園内は建築許可制 or 一切不可
例：
那須や軽井沢などでは、「屋根の勾配は◯度以上」「ウッドデッキの素材は自然素材限定」などの細かい規制がある場合も。
👉 見た目だけで選んでしまうと、「理想のデザインが実現できない」ことも。
法規制⑤：農地法・森林法
地方エリアでは、広くて安い土地に飛びつきたくなりますが、それが「農地」や「山林」だった場合、別の法律が関係します。
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農地法：農地を転用して建築するには農業委員会の許可が必要（転用不可も多い）
-
森林法：指定保安林内は原則建築不可。伐採や造成にも許可が必要。
一見「原野」のように見える土地でも、地目が「田」「畑」「山林」などになっていることがあります。
👉 登記簿・公図・地目は必ず確認し、不明な場合は地元の農業委員会や林務課に相談を。
法規制⑥：旅館業法（開業時）
土地そのものの購入とは別に、開業のためには「旅館業法」への対応も忘れてはいけません。
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トイレの数や換気条件
-
防火対策や避難動線の設計
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客室の面積や定員の上限
→ これらが自治体ごとに決められており、「建てたあとで営業許可が出ない」なんてこともあります。
👉 できれば土地購入前の段階で保健所や消防署に相談しておくことをおすすめします。
つまりチェックは「買う前に」まとめて行う
土地購入前に行うべき法的チェックは以下のとおり：
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用途地域・都市計画区域の確認
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接道義務の有無
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建ぺい率・容積率
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景観・風致・自然公園法などの地域条例
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地目・登記簿の確認
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農地法・森林法の対象か
-
開業に必要な旅館業法上の条件確認
👉 これらは、行政書士や建築士、不動産業者とチームで進めることで、スムーズかつ確実にクリアできます。
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「法律編」まとめ：「知らなかった」では済まされない土地のルール
土地を買ってから「建てられない」「営業できない」と分かったとき、
それまでにかけた時間も費用も、取り返すことはできません。
宿泊業という“特殊な建築用途”を扱う以上、
土地選びは法規制ありきで考えるのが絶対条件です。
購入前にしっかり確認することで、
あなたの事業は“安心してスタートできるステージ”に立つことができます。
どうか「夢の第一歩」を、リスクなく、確実に踏み出してください。
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「END」宿泊施設開業を成功に導く「土地選び」完全戦略
〜10の視点から学ぶ、後悔しない宿泊事業の始め方〜
「非日常を届ける体験型宿泊事業がしたい」
「自然を活かしたグランピング施設を始めたい」
「憧れの貸別荘経営にチャレンジしたい」
このような想いを持って宿泊事業に挑戦しようとする方が、最初に直面する大きな壁——それが**“土地選び”**です。
理想のロケーションを求めるほど、情報は断片的になり、判断が難しくなっていきます。
本まとめでは、これまでお届けした10の視点をもとに、「成功する土地選び」の考え方と行動ステップを総合的に振り返ります。
1. 「宿泊事業ビジネスの土地探し徹底ガイド」
まず押さえておきたいのは、土地探しが単なる不動産選びではなく、事業計画の第一ステップであるということ。
ターゲット設定
商圏調査
インフラ整備の有無
法的制約
周辺環境と競合状況
これらを整理することで、土地選びは「なんとなく」ではなく「戦略的な選定」になります。
2. 「失敗しない貸別荘用地の見極め方」
よくある失敗は、“価格”や“雰囲気”だけで判断してしまうこと。
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見えない整備コスト（上下水道・電気・造成）
-
土地の形状や法的制約
-
周辺の宿泊ニーズとのミスマッチ
土地選びでは、「その土地が経営に適しているか？」というビジネス視点での見極めが必須です。
3. 「初心者でも安心！貸別荘の土地探しの流れ」
初めての土地探しは、段取りがすべて。
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① コンセプト固め → ②エリア選定 → ③予算配分 → ④不動産選び → ⑤現地調査
というように、順序を間違えず進めることで、確実性と効率が上がります。
4. 「観光地の土地に潜むリスクとは？」
人気観光地は集客力がある反面、
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地価が高騰して初期投資が重くなる
-
法規制や景観条例が厳しい
-
季節依存が強くオフシーズンに弱い
などのリスクを抱えています。
“観光地だから安心”という思い込みは、ビジネスでは危険です。
5. 「売地情報だけで判断してはいけない理由」
ネットの情報やチラシに載っている情報は、ごく一部。
実際には、
-
写真と現地が大きく違う
-
インフラ未整備
-
法的制限が見落とされている
といった“見えない地雷”が多く潜んでいます。
必ず現地を見て、専門家のチェックを受けることが鉄則です。
6. 「インフラが整った土地を見つけるには？」
土地選びで見落とされがちなのが、インフラ整備費の存在。
-
水道、電気、下水が整っていないと、数百万円の追加コスト
-
整備に数ヶ月かかると開業時期が遅れる
だからこそ、“最初から整っている土地”を条件に含めることが、結果的に成功への近道です。
7. 「貸別荘経営に向く土地・向かない土地」
「つまり」向いている土地の条件：
-
年間通じて需要がある
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公共インフラが揃っている
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許認可が通りやすい
-
周辺に観光資源がある
一方、向かない土地の特徴：
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安いが整備コストが膨大
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人気観光地で競争が激しい
-
アクセスが悪く集客が困難
-
法規制や災害リスクが高い
この視点は、“建てること”よりも“続けられること”に目を向けた判断基準です。
8. 「自然豊かな土地が必ずしも正解ではない」
自然の魅力は確かに大きいですが、それだけに依存するのは危険です。
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インフラの未整備
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自然災害のリスク
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管理やメンテナンスの手間とコスト
“自然と快適性の両立”こそが、これからの宿泊施設に求められる条件です。
9. 「地元不動産会社の選び方と交渉術」
信頼できる地元不動産会社は、**ただの仲介業者ではなく「事業パートナー」**です。
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宿泊業に理解があるか
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インフラや法規制の知識があるか
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地元ネットワークで情報を引き出せるか
さらに、自分の事業内容を明確に伝えることで、より精度の高い土地提案を引き出すことができます。
10. 「土地購入前に知っておきたい法規制とは」
最後に最も大切なのが、「建てられるのか？営業できるのか？」を契約前に必ず確認することです。
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都市計画法（用途地域）
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建築基準法（接道・建ぺい率）
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景観条例・自然公園法
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農地法・森林法
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旅館業法（営業許可）
行政窓口や専門家に相談することで、これらのリスクを回避できます。
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「END」まとめ：土地選びは“夢”と“計算”のバランス
土地選びは感性と直感も大事。
でも、それ以上に求められるのは、冷静な分析と戦略的な判断です。
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どんなゲストに、どんな体験を届けたいか
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その体験が可能になる土地かどうか
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建てたあと、持続可能な事業として成立するか
この10ステップを経てたどり着いた土地は、きっとあなたの事業を支える最良の土台になるはずです。
あなたの夢の第一歩が、強固で揺るがぬ一歩となりますように。
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この記事の作成者 MEGAOBX運営責任者 田中芳明
「MEGABOX」商品の営業責任者
田中 芳明 「tanaka yoshiaki」
株式会社メガステップは、2022年にユニットハウスの製造を自社で開始し、その応用力の高さから全国各地からの注文が急増しています。セミオーダー形式で提供されるこのユニットハウスは、特にグランピング事業を志す方々にとって、理想的な選択肢です。グランピング施設としてだけでなく、店舗や別荘、さらにはオフィスや宿泊施設など、幅広い用途に対応できる柔軟性があり、お客様の多様なニーズに応えることができます。
栃木県那須塩原市にある当社の工場では、熟練の職人たちが一つ一つ手作りでユニットハウスを製造しています。その品質とこだわりが全国で高く評価され、事業主の皆様に安心してご利用いただける商品となっています。特にグランピング事業においては、自然と調和したデザインと快適な空間が、訪れるお客様に特別な体験を提供し、リピーターを生み出す要因となります。
さらに、当社のアドバイザーである田中は、全国各地の事業主様をサポートし、ユニットハウスの導入から活用方法まで、丁寧にアドバイスを行っています。グランピング施設の成功に向けて、経験豊富な田中が全面的にバックアップしますので、初めての方でも安心してご相談いただけます。
メガステップのユニットハウスは、すべての事業を応援できる商品とサービスを提供し、皆様の夢を形にするお手伝いをしています。成功するグランピング事業を目指すなら、ぜひ私たちにお任せください。お客様のビジョンを実現するために、最適なユニットハウスを提案し、共に成功へと導きます。
